Die Teilungserklärung

Notarielle Beurkundung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument, wenn es um den Erwerb von Wohneigentum geht. Sie wird notariell beurkundet und zusammen mit einem Aufteilungsplan ins Grundbuch eingetragen. In ihr ist genau geregelt, was in einer Eigentumswohnanlage zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum gehört. Zudem ist darin die Höhe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im Folgenden finden Sie kurze Erläuterungen zu den wichtigsten Begriffen im Zusammenhang mit der Teilungserklärung.

Miteigentumsanteile

Miteigentumsanteile bezeichnen den Anteil am Gemeinschaftseigentum, der mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden ist. In der Regel werden sie in Tausendsteln veranschlagt. Die Summe der Miteigentumsanteile berechnet sich also zum Beispiel aus den Anteilen, die zu einer bestimmten Wohnung, einem Kelleranteil sowie einem Tiefgaragenstellplatz gehören.

In vielen Fällen gilt: Je mehr Miteigentumsanteile, desto mehr Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung, aber auch desto mehr Zahlungsverpflichtungen für Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums. Es kann aber auch andere Verteilungsschlüssel geben, etwa nach Anzahl der Bewohner einer Wohneinheit. Die genauen Regelungen diesbezüglich gehen aus der Gemeinschaftsordnung hervor.

Gemeinschaftseigentum

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man sämtliche Räume, Flächen und Einrichtungen in einer Wohnanlage, die von allen Eigentümern genutzt werden. Dazu zählen zum Beispiel Treppenhäuser, Waschküchen, Zufahrtswege, zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, tragende Bauteile, aber auch Balkongeländer und Fenster, da diese zu den konstruktiven und architektonisch-gestaltenden Bauteilen gehören.

Sondereigentum

Das Sondereigentum hingegen bezeichnet diejenigen Bestandteile einer Immobilie, die dem einzelnen Wohnungseigentümer gehören. Innerhalb der jeweiligen Wohneinheit sind das beispielsweise die nichttragenden Wände, Heizkörper, bereits eingebaute Sanitärausstattung, Bodenbeläge etc..

Allgemein gilt die Faustregel, dass alle Veränderungen am Sondereigentum gestattet sind, die nicht in irgendeiner Weise das Gemeinschaftseigentum betreffen und aus denen anderen Mitbewohnern keine Nachteile entstehen. Bauliche Veränderungen an tragenden Bauteilen oder die Zusammenlegung von Wohnungen müssen vorher mit der Hausverwaltung abgesprochen werden.

Im Rahmen einer Teilungserklärung kann generell nichts zu Sondereigentum erklärt werden, was nach dem Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören muss. Das betrifft zum Beispiel die Fenster. Sie können als fester Bestandteil der Außenfassade nie Sondereigentum sein.

Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan liegt der Ausfertigung der Teilungserklärung für das Grundbuchamt bei. Dieser bietet anhand von Lageplänen, Grundrissen, Schnitten und Ansichten eine detaillierte Übersicht darüber, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Der Aufteilungsplan kann von Eigentümern auf Wunsch beim Notar eingesehen werden. Der Käufer erhält eine beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung ohne Pläne.

Gemeinschaftsordnung

Die bereits erwähnte Gemeinschaftsordnung ist kein Bestandteil der Teilungserklärung. Da sie ebenfalls notariell zu beurkunden ist, liegt sie der Teilungserklärung in der Regel bei. Sie regelt die Modalitäten des Zusammenlebens innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel bezüglich der Betriebskostenabrechnung oder der Versicherung des Gemeinschaftseigentums etc..

In der Gemeinschaftsordnung können auch einzelnen Parteien Sondernutzungsrechte von Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Das kann beispielsweise eine Gartenfläche betreffen, die nicht zum Sondereigentum gehört, aber dennoch ausschließlich von den Bewohnern der Erdgeschosswohnung genutzt werden darf, oder einen Spitzboden, zu dem nur die Eigentümer der Dachgeschosswohnung Zugang haben.

Weder die Gartenfläche noch der Spitzboden gehen in diesem Beispiel aber durch das Sondernutzungsrecht ins Sondereigentum über. Bauliche Veränderungen etc. müssen daher ebenfalls im Voraus mit der Hausverwaltung bzw. den anderen Eigentümern abgeklärt werden.