Finanzvermittlung beim Immobilienkredit

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Macht es Sinn, sich beim Immobilienkredit selbst einen Marktüberblick zu verschaffen oder ist hier eine Finanzvermittlung tatsächlich der bessere Weg? Der Nürnberger Finanzierungsexperte Helge-Jürgen Grundmann von der baugeld & mehr Finanzvermittlung GmbH erklärt im Interview, wie seriöse Finanzvermittlung funktioniert und wo deren Vorteile liegen.

Herr Grundmann, als Finanzvermittler sind Sie Bindeglied zwischen Bank und Bauherr. Die Alternative ist der direkte Gang zur Bank. Was sind die Vorteile eines Finanzvermittlers?

Helge-Jürgen Grundmann: Um sich einen Marktüberblick zu verschaffen, müsste man eine Vielzahl an Banken — dazu zählen auch Anbieter ohne Filialnetz — aufsuchen, Gespräche führen und Angebote einholen. Noch zeitaufwendiger und herausfordernder wäre dann der Vergleich der Angebote und die Bewertung der unterschiedlichen Nebenbedingungen, wie beispielsweise Sondertilgung, Tilgungswechsel und Bereitstellungszins. Der Vorteil des Finanzvermittlers besteht darin, dass er diesen Marküberblick bereits hat. Aus einer Vielzahl an Angeboten sucht er nicht nur den zinsgünstigsten Anbieter heraus, sondern berücksichtigt auch die persönliche Situation des Antragstellers in Bezug auf Angebotsbedingungen und Richtlinien der Darlehensgeber. Ein erfahrener Finanzvermittler prüft außerdem mögliche staatliche Förderungen und unterstützt bei der Antragstellung. Das ist ein gravierender Unterschied zu den Banken. Ist der richtige Anbieter gefunden, beschafft ein Finanzberater im nächsten Schritt gemeinsam mit dem Kunden die erforderlichen Finanzierungsunterlagen und reicht diese anforderungsgerecht bei der Bank ein. Zudem hält er alle beteiligten Parteien, wie beispielsweise Makler oder Bauträger, über den Bearbeitungsstand auf dem Laufenden und begleitet den Kunden auch noch nach Genehmigung in der Auszahlungsphase. Dieser Aspekt ist nicht zu vernachlässigen, da die verschiedenen Finanzierungsbausteine abgestimmt abgerufen werden müssen, um einen reibungslosen Ablauf bis zum Einzug zu ermöglichen.

Viele Verbraucher schrecken davor zurück, einen Finanzvermittler einzuschalten. Sie fürchten hohe Provisionen, die eine mögliche Ersparnis unterm Strich wieder zunichtemachen. Inwiefern können Sie diese Bedenken ausräumen?

Helge-Jürgen Grundmann: Ein seriöser Finanzvermittler informiert seine Kunden vorab, wie er vergütet wird. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass die Vergütung nicht durch den Kunden erfolgt, sondern über eine Provision, die die Bank übernimmt. Diese ist bereits in den Konditionen eingepreist — unabhängig davon, ob der Kunde direkt oder über einen Vermittler anfragt. Da der Kunde vorab keine personal- und zeitintensive Beratungsleistung in der Bank in Anspruch nimmt, geht die Provision an den Vermittler. Die genaue Höhe wird über das „europäische standardisierte Informationsmerkblatt“ mitgeteilt. Als gute Baufinanzierungsmakler sind wir außerdem ständig dabei, im Sinne des Kunden Sonderbedingungen auszuhandeln, um Marktveränderungen auszugleichen. Mit einigen unserer Bankpartner haben wir Sondervereinbarungen getroffen, die wir an unsere Kunden für bestimmte Bauvorhaben weitergeben. Das gilt für Neubau, Kauf und Anschlussfinanzierungen.

Mit welchen Hürden und Hindernissen haben angehende Immobilienbesitzer am häufigsten zu kämpfen?

Helge-Jürgen Grundmann: Kaufentscheidungen werden aktuell am häufigsten durch weiter steigende Preise beziehungsweise stark anziehende Baukosten beeinflusst. Diese sind auch durch Auflagen der Klimapolitik bedingt. Hinzu kommen immer längere Zeitspannen zwischen Kauf und Fertigstellung von Neubauten. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie als Alternative sollte genau geprüft werden, welche Renovierungskosten für den Moment und die Zukunft anstehen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist eine fachmännische Beratung absolut empfehlenswert. Ebenso wie eine frühzeitige Finanzierungsplanung, zum Beispiel in Form von Sparverträgen. Beim Kauf eines Neubaus sind 5,5 Prozent Nebenkosten zu leisten, beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kommen noch bis zu knapp 5 Prozent Maklerprovisionhinzu. Das ist selbst bei guten Einkünften nicht einfach zu stemmen. Manchmal fehlt es am nötigen Eigenkapital, um zumindest die Nebenkosten aufzubringen, was bei den meisten Finanzierungsanbietern unabdingbar ist. Ein zu geringes Eigenkapital ist deshalb für viele Kaufinteressierte ein Grund, in Miete zu bleiben. Durch die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie ist die Tragbarkeit der Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung und im Rentenalter zu prüfen. Eine Einkommensunterdeckung kann bei falscher Antragstellung zur Ablehnung führen. Auch über die Risiken bei Arbeitslosigkeit, Berufs- und Erwerbsunfähigkeit sowie im Todesfall sollte bei der Höhe der Verschuldung und Kreditraten gesprochen und eine Absicherung abgeschlossen werden. Eine eingehende Betrachtung und Klärung all dieser Themen und Hürden macht im Rahmen einer nachhaltigen Finanzierungsberatung unbedingt Sinn.

Was spricht dafür, jetzt zu finanzieren?

Helge-Jürgen Grundmann: Trotz möglicher staatlicher Lenkungsmaßnahmen werden die Mieten weiterhin auf hohem Niveau bleiben, da die Nachfrage in der Metropolregion durch eine wachsende Zahl an Haushalten angespannt bleibt. Deshalb ist es gegenwärtig durchaus sinnvoll, sich durchrechnen zu lassen, in welcher Größenordnung eine Immobilienfinanzierung machbar wäre. Denn der Zinsanteil an der Darlehensrate liegt meist weit unter dem zu leistenden Mietzins. Das Zinsumfeld ist unverändert äußerst attraktiv. Zinsabsicherungen mit bis zu 30 Jahren Festschreibung bieten über einen langen Zeitraum Planungssicherheit. Auch der Staat hilft beim Bauen oder Kauf mit Förderkrediten und Zuschüssen, das können Darlehen der BayernLabo für Familien sein, die KfW-Energieprogramme, das Baukindergeld des Bundes und des Freistaats Bayern oder die bayerische Eigenheimzulage. Um diese Förderungen zu erhalten, muss jedoch noch bis zum 31.12.2020 gekauft werden.

Herr Grundmann, vielen Dank für das Interview!