Prognose für den Immobilienmarkt in Nürnberg

Nürnberg Flughafen

An Vorhersagen, die die Zusammensetzung einer Stadtgesellschaft und verschiedene Lebensstile betreffen, lässt sich auch Interessantes über die zukünftige Entwicklung von Wohnvierteln und –formen ablesen, die in Zukunft gefragt sein werden. Einer Studie des Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw) zufolge dominiert derzeit das sogenannte gehobene bürgerliche Milieu in Nürnberg, während bis 2025 v.a. moderne, kreative Milieus Zuwächse verzeichnen können. Diese Moderne Mitte wird zulasten der Traditionellen Mitte zunehmen.

Dass die Nachfrage nach Wohnraum in Nürnberg aufgrund von verstärktem Zuzug steigt, ist bereits jetzt deutlich spürbar. Aber welche Wohnlagen sind für die Angehörigen spezifischer Milieus interessant? Dieser Frage spürt auch eine Umfrage des Amtes für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth nach.

Der Strukturwandel zieht Kreise

Die Analyse des Status Quo ergibt, dass in Nürnberg als vormaliger Industriestadt nach wie vor traditionelle Lebensstile vorherrschend sind, was für Großstädte im Allgemeinen eher untypisch ist. Die modernen Lebensstile holen jedoch auf. Das bedingt sich zum Teil auch ganz automatisch durch die altersmäßige Staffelung. Dennoch ist nach Ergebnissen der Lebensstilumfrage nicht damit zu rechnen, dass die Modernisierung allumfassend sein wird, da längst nicht alle, die der nachkommenden Generation angehören, daran interessiert seien, ein „turbulentes“ Leben zu führen. Stattdessen gäbe es auch unter Jüngeren viele, die einem traditionellen Lebensstil verbunden seien. Somit wird voraussichtlich auch die Nachfrage nach Lagen in den angestammten Wohnvierteln des traditionellen Milieus nicht komplett einbrechen.

Diese befinden sich laut Studie v.a. in Stadtrandlagen. Gut betuchte Traditionelle sind heute in der östlichen und nordwestlichen Außenstadt und auch in der Gartenstadt anzutreffen. Die mittlere Einkommensgruppe innerhalb des traditionellen Milieus wohnt meist im eigenen Reihenhaus in der südwestlichen Außenstadt, finanziell nicht ganz so gut Gestellte in der südöstlichen Außenstadt in Hochhaus- oder Mehrfamilienhaussiedlungen.

Nachfrage anhand von Milieus

Im Unterschied zu den meist tief im Viertel verwurzelten Traditionellen zieht es die „jungen Wilden“ in zentrumsnahe Gegenden. Diejenigen mit gehobener finanzieller Ausstattung werden die Nachfrage nach gepflegten Altbauten in der Altstadt, in Gostenhof, Kleinweidenmühle, St. Johannis und auch in der Nordstadt anheizen. Der Erwerb von Wohneigentum spielt für diese Gruppierung eine größere Rolle als etwa für das einkommensmäßig in der Mitte angesiedelte moderne Milieu: Hier wohnt man verbreitet zur Miete in der Altstadt, der Innenstadt oder im weiteren Innenstadtgürtel West/Nord/Ost.

Außergewöhnlichen Wohnformen und besonderer Architektur ist das moderne Milieu nicht abgeneigt. Diese Gruppe zeichnet sich durch Innovationsfreude sowie Genuss- und Konsumorientierung aus. Allerdings ist die Staffelung nach Einkommen hier nicht der ausschlaggebende Faktor, da es speziell bei den Experimentalisten Ausreißer nach oben und unten gibt.

Zur Gruppe der prekären Milieus, die also mit den geringsten finanziellen Möglichkeiten ausgestattet sind, gehören vorwiegend Mieterhaushalte, egal ob konservativ oder fortschrittlich. Man wohnt oft in der Südstadt in Mehrfamilienhäusern, oft an Hauptverkehrswegen. Viele wünschen sich eine Verbesserung der bisherigen Wohnumgebung; an diese fühlen sich auch die Wenigsten gefühlsmäßig gebunden. Auf lange Sicht wird von den Forschern eine Zunahme der Prekarisierung in Nürnberg vorausgesagt.

Kreative und Künstler etc., die existentiell am unteren Rand rangieren, gehören zwar zu derselben Einkommensklasse wie die Prekären, ohne jedoch demselben Milieu anzugehören. Sie tragen, obwohl sie ebenfalls mehr schlecht als recht über die Runden kommen, viel zu einer lebendigen, dynamischen Stadtgesellschaft bei und werden daher gerade für Viertel, die vom Strukturwandel betroffen sind, als positive treibende Kraft ausgemacht.

Bis 2025 wird ein Zuwachs dieses modernen, kreativen Milieus erwartet – und damit auch eine steigende Nachfrage nach Wohnraum im Innenstadtbereich. Die angestammten Wohnquartiere der Traditionalisten stehen dagegen vor einem Umbruch: Hier wird im Laufe der Jahre die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnen stark ansteigen. Daneben werden viele Ältere, denen das Haus mit großem Garten zu aufwendig in der Pflege und Wartung wird, nach qualitativ hochwertigen Wohnmöglichkeiten zum Umsteigen auf eine Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnung suchen. Oft fällt dann auch bei Traditionellen aufgrund der guten Infrastruktur die Wahl auf stadtnahe Quartiere.

Reurbanisierung: Große Nachfrage nach Innenstadtlagen

Als Treiber der Reurbanisierung werden außerdem gut betuchte Zuzügler aus dem Umland erkannt. Diese schätzen die kurzen Wege in der Stadt und streben eine Verbesserung ihrer „Work-Life-Balance“ an, indem sie lange Pendelstrecken zum Job vermeiden mmöchten. Daneben werden vielfältige Einkaufsmöglichkeiten sowie Kultur- und Freizeitangebote vor Ort vorausgesetzt. Meist in der Familienphase, sucht diese Gruppe nach hochwertigem Wohneigentum in zentralen Lagen mit Betreuungs- und Bildungseinrichtungen für den
Nachwuchs in der Nähe.

Der Trend zum Wohnen im Stadtzentrum ist also in fast allen Milieus unbeeinflusst von Einkommensstaffelungen klar erkennbar. Es kommen also weit reichende Herausforderungen auf Nürnbergs Stadtplaner zu, um die zu erwartende Nachfrage zu bedienen.

Die Ergebnisse der Nürnberger Studien lassen sich im Großen und ganzen auch auf andere Großstädte übertragen. Im Gegensatz zu Nürnberg, wo diese Entwicklungen bisher noch nicht so weit fortgeschritten sind, ist der Immobilienmarkt in Städen wie München, Hamburg, Stuttgart und anderen boomenden Standorten bereits äußerst strapaziert.

Weitere Informationen

vhw-Studienergebnisse:

http://online-service2.nuernberg.de/eris09/downloadPDF.do;jsessionid=F1F5D8A2B67498E1ACFDE9448002D7AB?docType=attachment&id=60604

Umfrage Lebensstile in Nürnberg:

http://www.nuernberg.de/imperia/md/statistik/dokumente/veroeffentlichungen/berichte/sonderberichte/sonderbericht_2013_s231_lebensstile.pdf

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