Zinsfallen bei der Baufinanzierung

baufinanzierung

Warum die Höhe der Tilgung jetzt besonders wichtig ist

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von historisch niedrigen Kreditzinsen. Genau darin liegt aber auch ein Risiko, das vielen nicht bewusst ist: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei gleicher Anfangstilgung die Entschuldung.

Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt in der Regel eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird, die sogenannte Tilgung. Diese wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft übersehen wird: Dieser Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht wird — und der Anteil für die Tilgung steigt. Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei den aktuell niedrigen Zinsen viel weniger aus als noch bei den höheren Zinsen in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden, und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen – unter Umständen höheren – Zinssatz vereinbaren.

Wer ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer jährlichen Anfangstilgung von zwei Prozent aufnimmt, benötigt bei einem Zinssatz von drei Prozent 30 Jahre und sieben Monate, bis er schuldenfrei ist. Bei einem Zinssatz von nur 1,5 Prozent benötigt er bei gleicher Tilgung mehr als 37 Jahre. Da bei niedrigeren Zinsen die monatliche Belastung deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren Tilgungssätzen genutzt werden. So kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht und das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der Sollzinsbindung reduziert werden.

Die derzeit historisch niedrigen Zinsen bieten erheblichen Spielraum für höhere Tilgungen: Wer vor zehn Jahren bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent ein Darlehen über 200.000 Euro beansprucht hat, musste allein für die Zinsen im ersten Monat 750 Euro veranschlagen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt der Zinsaufwand für die gleiche Darlehenssumme anfangs nur bei 250 Euro.

Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung durch steigende Zinsen unter Druck zu geraten. Deshalb rät beispielsweise die LBS Bayern dazu, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren. Wird ein Bausparvertrag in die Finanzierung eingebunden, lassen sich die Zinsen bis zur letzten Rate sichern – unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt.

Angaben ohne Gewähr. Quelle: www.lbs.de